El Frente Amplio ¿ un dejá vu ?

[Vitornacovilha]

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Lo que yo haría: reducir por vía impositiva la rentabilidad del alquiler no residencial (renta-impuestos=+5% respecto residencial, lo tomas o lo dejas), perseguir ferozmente las irregularidades (con castigos draconianos como la expropiación por el justiprecio catastral del inmueble, y tal vez incentivos monetarios a los inspectores que denuncien irregularidades que terminen en expropiación), construir vivienda pública donde se pueda en régimen de derecho de suelo (nunca jamás construir para que se lucre el propietario; si es pública, se queda pública para siempre) o cooperativas propietarias con derecho a usufructo mediante renta controlada del cooperativista y la primera generación de herederos (el hijo puede heredar el derecho de alquilar del padre, pero no transmitirlo fuera de la cooperativa ni a sus herederos).

Reducir por la fuerza la rentabilidad del alquiler no residencial no hará rentable el alquiler residencial, el efecto es el mismo que el visto en otros horizontes como Viena:



Hay otros estudios con resultados más positivos como éste en Irvine (EE.UU):



Pero el resultado, aunque causal y haya provocado una reducción del precio, es poco significativo (3% a costa de la reducción del 27% de la oferta).

El motivo es sencillo: si fuera rentable alquilar mi propiedad ya lo habría hecho, pero lo que es rentable es alquilársela a unos turistas y que me quiten esa posibilidad no me hará desear arrendarla para uso residencial. Puedo a) preferir no ponerla en el mercado y usarla a mi cuenta, b) venderla. En Viena no aumentó la oferta. También puede ocurrir una tercera: no me queda otra y la oferto para alquiler de largo plazo. Pero visto los resultados, este perfil es poco significativo (la mayoría prefiere usarla o venderla).

Construir vivienda pública genera efecto crowding-out, especialmente en un país con el déficit español sin tal gasto en viviendas, a menos claro, que reduzcas las partidas en otros lados o te pongas en plan desamortización fiscal a lo bruto. Creo que ni así te alcanza, más bien una mezcla de ambas opciones.

En definitiva, tenía razón en lo que dije: 1) luchar contra los fondos especuladores, 2) controlar el precio de los rentistas, 3) incrementar el derecho de los arrendatarios (si es posible extender los contratos a varios años sin modificaciones, adelante), 4) subsidiar y apoyar con transferencias directas a los más pobres, especialmente a los más pobres extranjeros.

Ver citas anteriores

De cara al arrendador, yo sugeriría tener un seguro contra impagos de ventanilla única, te impagan y vas al seguro y no a la comunidad o el gobierno, y al mismo tiempo el gobierno y CCAA irían contra impagadores crónicos (si alguien no paga porque es un jeta, a la puta calle).

Buena estrategia pero con un pequeñísimo problema: su viabilidad financiera.

Si quieres que el seguro sea viable, debe cubrir todos los riesgos asociados y esto implica establecer una prima en función a la probabilidad de impago. Si esta es alta, la prima será alta (la suficientemente alta para que sea rentable asegurarle a un asegurado la cobertura del impago). De ser el caso, le impones al propietario la tarea de no volverse riesgoso, por ello, aun cuando ahora cuente con más cobertura, asumirá la responsabilidad de escoger y filtrar mucho mejor a sus potenciales inquilinos (no inmigrantes, jóvenes, mujeres solas). Si el seguro es público y lo paga el Estado, te metes en un berenjenal de gasto público potencialmente muy peligroso si el seguro público no establece las exigencias anteriores (finalmente le dices al propietario arrienda a quien quieras, da igual tu nivel de riesgo que te cubrimis, echa palante).

Pero en principio, me parece ok, incluso con lo anterior, pero no hará más barato alquilar (de hecho, el propietario igualmente imputará este costo en el precio del alquiler, de una u otra forma).

Ver citas anteriores

Ah, y sobre la idea de "construir más"... el constructor venderá lo más caro que pueda donde construir sea lo más barato que pueda (como en zonas inundables), y eso NO es una política de vivienda, la SAREB aún tiene decenas de miles de muermos invendibles e invivibles porque están mal situados

Ver citas anteriores

Y para ciudades saturadas como Barcelona... no lo sé.

Siempre pueden construir más en altura, renovar y reconstruir antiguas. Si no gusta, ok, pero tendrán que comerse el precio al alza. Que oye, las medidas que propones me parecen ok, pero no reducirán el precio lo suficiente a un punto razonablemente equilibrado. Quizás el futuro de ciertas ciudades como BCN (saturadas y con unos propietarios que no desean que les planten una torre de vecinos, que igual están en su Dº) es que el precio se vaya a las nubes.

Saludos.

[Nowomowa]

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Lo que yo haría: reducir por vía impositiva la rentabilidad del alquiler no residencial (renta-impuestos=+5% respecto residencial, lo tomas o lo dejas), perseguir ferozmente las irregularidades (con castigos draconianos como la expropiación por el justiprecio catastral del inmueble, y tal vez incentivos monetarios a los inspectores que denuncien irregularidades que terminen en expropiación), construir vivienda pública donde se pueda en régimen de derecho de suelo (nunca jamás construir para que se lucre el propietario; si es pública, se queda pública para siempre) o cooperativas propietarias con derecho a usufructo mediante renta controlada del cooperativista y la primera generación de herederos (el hijo puede heredar el derecho de alquilar del padre, pero no transmitirlo fuera de la cooperativa ni a sus herederos).

Reducir por la fuerza la rentabilidad del alquiler no residencial no hará rentable el alquiler residencial, el efecto es el mismo que el visto en otros horizontes como Viena:



Hay otros estudios con resultados más positivos como éste en Irvine (EE.UU):



Pero el resultado, aunque causal y haya provocado una reducción del precio, es poco significativo (3% a costa de la reducción del 27% de la oferta).

El motivo es sencillo: si fuera rentable alquilar mi propiedad ya lo habría hecho, pero lo que es rentable es alquilársela a unos turistas y que me quiten esa posibilidad no me hará desear arrendarla para uso residencial. Puedo a) preferir no ponerla en el mercado y usarla a mi cuenta, b) venderla. En Viena no aumentó la oferta. También puede ocurrir una tercera: no me queda otra y la oferto para alquiler de largo plazo. Pero visto los resultados, este perfil es poco significativo (la mayoría prefiere usarla o venderla).

Construir vivienda pública genera efecto crowding-out, especialmente en un país con el déficit español sin tal gasto en viviendas, a menos claro, que reduzcas las partidas en otros lados o te pongas en plan desamortización fiscal a lo bruto. Creo que ni así te alcanza, más bien una mezcla de ambas opciones.

En definitiva, tenía razón en lo que dije: 1) luchar contra los fondos especuladores, 2) controlar el precio de los rentistas, 3) incrementar el derecho de los arrendatarios (si es posible extender los contratos a varios años sin modificaciones, adelante), 4) subsidiar y apoyar con transferencias directas a los más pobres, especialmente a los más pobres extranjeros.

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De cara al arrendador, yo sugeriría tener un seguro contra impagos de ventanilla única, te impagan y vas al seguro y no a la comunidad o el gobierno, y al mismo tiempo el gobierno y CCAA irían contra impagadores crónicos (si alguien no paga porque es un jeta, a la puta calle).

Buena estrategia pero con un pequeñísimo problema: su viabilidad financiera.

Si quieres que el seguro sea viable, debe cubrir todos los riesgos asociados y esto implica establecer una prima en función a la probabilidad de impago. Si esta es alta, la prima será alta (la suficientemente alta para que sea rentable asegurarle a un asegurado la cobertura del impago). De ser el caso, le impones al propietario la tarea de no volverse riesgoso, por ello, aun cuando ahora cuente con más cobertura, asumirá la responsabilidad de escoger y filtrar mucho mejor a sus potenciales inquilinos (no inmigrantes, jóvenes, mujeres solas). Si el seguro es público y lo paga el Estado, te metes en un berenjenal de gasto público potencialmente muy peligroso si el seguro público no establece las exigencias anteriores (finalmente le dices al propietario arrienda a quien quieras, da igual tu nivel de riesgo que te cubrimis, echa palante).

Pero en principio, me parece ok, incluso con lo anterior, pero no hará más barato alquilar (de hecho, el propietario igualmente imputará este costo en el precio del alquiler, de una u otra forma).

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Ah, y sobre la idea de "construir más"... el constructor venderá lo más caro que pueda donde construir sea lo más barato que pueda (como en zonas inundables), y eso NO es una política de vivienda, la SAREB aún tiene decenas de miles de muermos invendibles e invivibles porque están mal situados

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Y para ciudades saturadas como Barcelona... no lo sé.

Siempre pueden construir más en altura, renovar y reconstruir antiguas. Si no gusta, ok, pero tendrán que comerse el precio al alza. Que oye, las medidas que propones me parecen ok, pero no reducirán el precio lo suficiente a un punto razonablemente equilibrado. Quizás el futuro de ciertas ciudades como BCN (saturadas y con unos propietarios que no desean que les planten una torre de vecinos, que igual están en su Dº) es que el precio se vaya a las nubes.

Saludos.

Resumiendo, que tengo una respuesta ideológica al problema de la vivienda, sino ideas propias que funcionarían o no pero que no son parte de un paquete precocinado. QED.