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Fecha actual 23 Jul 2017 20:43



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 Asunto: El negocio del Astoria
Nota Publicado: 19 May 2017 09:37 
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El 'señuelo' Banderas o el negocio del Astoria

19 may. 2017 03:04

El proyecto para convertir los terrenos del antiguo cine Astoria de Málaga en un complejo cultural y de ocio apadrinado por el actor malagueño Antonio Banderas, que esta semana hizo pública su decisión de abandonar esta iniciativa por "el trato insultante" recibido en su ciudad, ha desatado una polémica donde se mezclan datos, impresiones, el interés de las partes en conflicto, sobreentendidos y valoraciones políticas. Esta guía trata de aclarar las claves urbanísticas del proyecto diseñado por José Seguí, el arquitecto que involucró a Banderas en una iniciativa que se ha presentado -con el beneplácito tácito del Ayuntamiento de Málaga, gobernado por Francisco de la Torre (PP)- bajo la etiqueta de cultural pese a que su documentación jurídica y arquitectónica, y su estudio de viabilidad financiera, del que apenas se habla, dibujan un escenario muy distinto al señalado por los partidarios del proyecto.
La versión oficial

Banderas ha explicado en una carta -remitida al diario Sur- las razones de su abandono. En ella narra su interés por desarrollar "un proyecto destinado a la actividad teatral" en Málaga. El actor tenía la idea, pero quien le propone el sitio y el cómo para hacerla realidad es José Seguí. Él le habla de la intención municipal de convocar un concurso de ideas en el edificio de los cines Astoria y Victoria. Según el relato de Banderas, es Seguí quien busca asociarse con él para hacer mucho más atractiva su propuesta, que queda armada con la participación de Starlite, una empresa de representación artística. Banderas describe su proyecto como cultural y destaca su impacto en favor de la imagen de Málaga. El resto de usos del edificio los presenta como actividades complementarias: espacios de debate, música, danza, gastronomía y ocio. Sobre la financiación, el actor explica que iba a "gastar" en Málaga el dinero obtenido fuera de su tierra y garantiza una inversión de 250.000 euros al año. Un total de 8,7 millones de euros en 35 años, cifra a completar con patrocinios. Las críticas recibidas hacen que Banderas reconsidere su propuesta de inversión y desista.
El pliego de condiciones

Los datos de la documentación jurídica y urbanística del proyecto dibujan, sin embargo, una realidad muy diferente. En primer lugar: lo que el Ayuntamiento convoca es un concurso arquitectónico, no la concesión demanial de este bien público. Esto es: el derecho privado de explotación del patrimonio municipal. El Astoria es de titularidad pública desde que en 2010 el gobierno del PP pagó 21 millones por su dominio, entonces en manos de una inmobiliaria. Esta adquisición, sufragada con fondos municipales, supuso que los terrenos, cuyos usos iniciales eran residenciales y comerciales, pasaran a destinarse a equipamientos públicos. Ésta es su naturaleza jurídica actual. El pliego de condiciones así lo señala: el Astoria es una dotación"de interés público comercial". Dicho de otra manera: no es un espacio lucrativo privado pensado para usos culturales.
El concurso de ideas

La convocatoria municipal buscaba sondear el mercado inmobiliario con una propuesta arquitectónica atractiva. Pero opta por no adjudicar la concesión demanial. De la Torre podría haberlo hecho perfectamente mediante una convocatoria que, además del diseño arquitectónico, incluyera la construcción y explotación del inmueble. En Sevilla fue la fórmula utilizada por Monteseirín para construir el Parasol de la Encarnación, cuya gestión fue privatizada en favor de Sacyr. ¿Por qué no lo hizo el Ayuntamiento de Málaga? O tenía dudas o pensó que era mejor adjudicar el proyecto en dos fases, eliminando así a otros posibles aspirantes alternativos tras establecer un primer corte virtual.

El consorcio Banderas-Seguí-Starlite gana en realidad un concurso virtual, puesto que la concesión del espacio nunca llega a producirse. Su renuncia es ficticia: no goza de ningún derecho jurídico sobre la parcela del Astoria, que para albergar dicha iniciativa, o cualquier otra de naturaleza similar, necesita salvar complejas modificaciones legales que afectan a la altura -sólo es posible construir cuatro plantas más ático: el proyecto de Banderas plantea siete-, y a la condición de equipamiento público de la parcela, sin olvidar las cautelas arqueológicas y el respeto a la legislación patrimonial, bastante exigente en el casco antiguo de Málaga. Hacer un concurso "no vinculante" supuso no reconocer derechos jurídicos a ninguno de los concursantes, cuya recompensa se limitaba a los 50.000 euros de la dotación del primer premio.
Un centro comercial

La tesis de que el nuevo Astoria es un complejo cultural no se sostiene. Así se ha vendido por parte de los promotores y del Ayuntamiento, pero basta analizar el plan de explotación presentado por el consorcio de Banderas para reparar en que se trata de algo muy diferente a un equipamiento público cultural. La propuesta de Ecos Urbanos -el nombre oficial del proyecto- revela que su finalidad es la actividad inmobiliaria -arrendamientos de locales comerciales, comercialización de espacios para eventos-, la hostelería y los usos de venta al detalle más que los usos culturales.

El teatro de Banderas es el señuelo necesario para obtener la máxima rentabilidad posible de estos intensos usos terciarios, que en lugar de ser secundarios, como establece el planeamiento urbanístico vigente, se convierten de pronto en dominantes. La información hecha pública por Seguí no incluye una zonificación precisa del porcentaje de usos, pero el estudio económico de la explotación no deja lugar a dudas: de los 105 millones de euros de ingresos previstos por los promotores del consorcio Banderas, un 75% proceden de actividades que nada tienen que ver con la cultura. Vienen del alquiler de espacios para restauración, moda, gastronomía y tiendas, que copan la mayor parte de los 9.000 m2t de edificabilidad disponible. Los usos comerciales suponen casi el 60% de la edificabilidad total (5.357m2t). El teatro no supera los 1.521m2t.

El proyecto incluye hasta 23 espacios lucrativos distintos. Por contra, el teatro de Banderas, cuyos ingresos potenciales se estiman en 10 millones de euros, tenía 600 espectadores, un aforo de difícil rentabilidad, ya que en el sector de los espectáculos lo ordinario es diseñar teatros con un mínimo de 2.500 localidades. Esta conversión de usos dotacionales por lucrativos exigía acometer cambios en la normativa urbanística y patrimonial cuya viabilidad es incierta. En consecuencia, cualquier alteración del proyecto original de Banderas -alturas, usos, edificabilidad- reduciría los aprovechamientos urbanísticos potenciales. Y, por tanto, dificultaba la viabilidad económica de la iniciativa.

El proyecto de Banderas no es un complejo cultural donde los usos comerciales son accesorios. Es un centro comercial cuyo factor diferencial, su locomotora en términos inmobiliarios, es el nombre del actor. Banderas podía haber propuesto construir directamente un teatro público de gestión privada con el presupuesto directo e indirecto del proyecto. Pero el modelo que eligió es otro: un negocio inmobiliario con una percha cultural.
La financiación

El coste íntegro del edificio diseñado por Seguí se cifra en 26 millones de euros, incluyendo los gastos de funcionamiento. De ellos, 14 millones corresponden al proyecto arquitectónico. Los beneficios de explotación de la concesión, sin embargo, duplican esta cifra, situándose en 31 millones de euros durante los 35 años de concesión administrativa. A razón de un millón de euros al año de beneficio.

Esta rentabilidad hipotética se reduciría si, tras aplicar la normativa patrimonial y urbanística, hubiera que recortar las plusvalías inmobiliarias. Esto explica la escasa capacidad que tenía el consorcio Banderas-Seguí-Starlite para adecuar su propuesta a la legislación, cuya aplicación por parte del Ayuntamiento y la Junta de Andalucía no debe ser arbitraria, sino idéntica para todos los operadores urbanísticos. Tanto el relato del actor como el del arquitecto dan a entender que invertían a fondo perdido y que ganar el concurso de ideas dotaba a su iniciativa de un supuesto derecho moral para ejecutar -sin cambios- su idea.

La realidad es otra: el Astoria de Banderas era un negocio privado cuya rentabilidad dependía en buena medida del patrimonio público. Primero porque los adjudicatarios recibían un bien demanial -una parcela situada en el mejor enclave de la ciudad- que costó a los malagueños 21 millones de euros. Segundo porque el plan financiero de Starlite contempla una moratoria de diez años en el pago del canon que cualquier institución está obligada a cobrar por ley en una concesión lucrativa. Y tercero porque, según la previsión económica del Astoria de Banderas, el grueso de la financiación (23 millones) procedía de créditos bancarios cuya garantía hipotecaria son los propios espacios comerciales del proyecto. Espacios lucrativos que no existirían si el Ayuntamiento no recalificase el solar de la plaza de la Merced de los usos dotacionales a los terciarios. Los promotores sólo aportaban al proyecto tres millones de euros de fondos propios. Un porcentaje -11%- inferior al que se exige en cualquier hipoteca ordinaria.

http://www.elmundo.es/andalucia/2017/05 ... b45e9.html


No ves claro un pelotazo que te hacen a medida y te retiras culpando a la oposición. Grande.


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 Asunto: Re: El negocio del Astoria
Nota Publicado: 19 May 2017 10:38 
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¡Qué horror, un negocio! :banquero: :cura:

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 Asunto: Re: El negocio del Astoria
Nota Publicado: 19 May 2017 10:42 
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Para qué leer el artículo...


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 Asunto: Re: El negocio del Astoria
Nota Publicado: 19 May 2017 11:24 
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Hombre claro, Antonio Banderas necesita venir a España a hacer dinero :sisi


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 Asunto: Re: El negocio del Astoria
Nota Publicado: 19 May 2017 11:57 
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Compro un terreno con dinero publico y luego lo pongo al servicio de intereses privado y vendo el negocio de beneficios privados como servicio a la cultura y la comunidad.

La organización criminal del PP se lo monta genial.

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 Asunto: Re: El negocio del Astoria
Nota Publicado: 19 May 2017 12:28 
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Con la que esta cayendo y lo que queda por caer, es lógico que el PP se corte un poquito en materia corrupta, Banderas que se vaya a mamarla a USA.

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O acabamos pronto con este gobierno, o este gobierno acaba pronto con nosotros.


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 Asunto: Re: El negocio del Astoria
Nota Publicado: 19 May 2017 18:22 
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¡Banderas paredón!

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 Asunto: Re: El negocio del Astoria
Nota Publicado: 19 May 2017 18:42 
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jajjaajajaj.....la verdad es que están pallá........ :facepalm:

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Nota Publicado: 19 May 2017 18:56 
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Ubicación: Escuela de Mecánica de la Armada
Cero07 de la mano con blanca, cosas veredes :lloro


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 Asunto: Re: El negocio del Astoria
Nota Publicado: 23 May 2017 16:44 
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Maravillosa la facilidad con la que resuelven los "poblemas" esta gente....

si se habla (mal ) de un actor muy ,muy zurdo, te ponen verde y (te ponen advertencia) siiii, te ponen advertencia y ademas te acusan de odiar.
si en cambio se trata de hablar (mal) de otro actor(tambien Español) pero que no es tan zurdo; entonces es un aprovechado,un mama_ndurrias, y un tipejo que solo quiere hacer negocios ( pero eso no se merece una advertencia,por que no hay odio/ solo mala milck/que es lo mismo,pero en fisno; como si otros actores no hubieran querido hacer negocio (solo que no supieron y sufrieron huelgas en la puerta de sus negocios/ por que una cosa es predicar y otra distinta es dar trigo.....

Maravillosa facilidad con la que resuelven sus problemas,o los vuelven del revés para que sus pensamientos coincidan con sus ideas...... :cabezazos

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 Asunto: Re: El negocio del Astoria
Nota Publicado: 23 May 2017 17:05 
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Si es del PSOE de toda la vida.

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 Asunto: Re: El negocio del Astoria
Nota Publicado: 23 May 2017 17:15 
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Regshoe escribió:
Si es del PSOE de toda la vida.


si tu lo dices...........

Pero ser del PSOE,aquí no facilita tanto las cosas como ser de IU o de Podemos...como son otros

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 Asunto: Re: El negocio del Astoria
Nota Publicado: 23 May 2017 17:27 
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Cierto, en Andalucía siempre ha sido mejor tener carnet de Iu que del PSOE.

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 Asunto: Re: El negocio del Astoria
Nota Publicado: 23 May 2017 17:43 
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Mensajes: 7301
Regshoe escribió:
Si es del PSOE de toda la vida.


¿No salía también en el vídeo de la ceja?

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ElPizarreño escribió:
Si me das a elegir entre socialismo o democracia sin poder combinar ambas, abrazo el socialismo con todas sus consecuencias.


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 Asunto: Re: El negocio del Astoria
Nota Publicado: 23 May 2017 17:44 
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Registrado: 26 Sep 2010 21:55
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¿Y Anarosa que dice de la represion de solo es politica contra la valerosa no izquierda?

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 Asunto: Re: El negocio del Astoria
Nota Publicado: 23 May 2017 18:46 
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Registrado: 19 Oct 2015 10:45
Mensajes: 2735
Está amenazada por los sicarios albaneses de iosif, a ver si te creías que lo del dinero para el servidor era verdad.

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